什么地产商有前途独家发现6大最具潜力地产模式

中国建筑“土地、施工、房产”的“全产业链”模式，是所有其他房地产公司都无法企及的

中国地产已经走到一个十字路口。

历史将证明，粗放型的开发模式正在逐渐走向衰竭，而一些新的模式已经萌芽，并逐渐发力；万科(000002)今年的重大战略转型说明，商业模式的竞争将是下一段时期最重要的主题。其他房地产商开始思考：什么才是最优化的，或者说最适合自己的模式？

理财周报独家研究，并发现若干具有相对持续成长性的地产商业模式，它们是值得资本市场持续关注的公司。

招商地产：“蛇口模式”的复制

招商地产(000024)的路子一直是业内艳慕不能共享的模式，简言之，就是“蛇口模式”的不断复制。

何谓“蛇口模式”？可以概括为“曲线拿地+社区综合开发+高端路线”。倚靠大股东蛇口工业区，招商地产可采取“市场拿地＋股东注入＋厂房改造”有机结合的方式获取优质土地资源。这种大股东通过与政府层面合作获取土地，再与上市公司联动，一、二级市场贯通的方式，招商地产正不断推向漳州、苏州、深圳前海以及其他地区。该模式避开了火药味十足的拿地大战压力，拿地节奏更自如。

招商地产还尝试携手科技、工业领域的优秀企业合作进行科技地产、工业地产的开发，探索新的经营模式，并逐渐得心应手，比如与成都市成华区合作开发北湖片区一级土地，涉及开发面积5000亩。此外，招商地产常喜欢使用股权收购方式控制资源。如今年11月，招商地产通过购入TCL旗下惠州投资有限公司50%股权，获得了惠州市江北中心区一块总面子为3.7万平方米的土地。

土地资源的优裕为精耕细作提供了空间，招商地产一直奉行中高端路线，近期又推出“低碳发展”新模式。据测算，其储备项目平均楼面地价约2700元/平米，近三年平均结算价约为11500元，为一线地产商中盈利能力最出众者。

保利地产：快消的“市中心”模式

在刚刚公布的“2009中国房地产上市公司综合价值TOP1”榜单中，保利地产(600048)凭借优异的市场表现和强大的综合实力，与万科并列榜首。其现在的土地总储备已经达到2140万平米。保利的成长性是国企强势与精准战略的结合。

保利军方和国企双重背景为强势拿地和融资能力提供了支持，在中心城市的土地储备占其所有土地储备的比例，保利最高时一度达到95%。2009年，保利在土地上的投入接近350亿，非一般企业能比。2009年1月至今，保利地产新增土地储备近千万平方米，它也成为广州市中心城区拥有土地储备数量最为丰厚的房地产开发商之一。在北京拥有相同趋势。

与招商、中粮、华侨城等央企相反，保利对优质土地资源处理是“今年拿地，今年开工，明年销售”的快消模式，这一模式牺牲了品质的精细化，但保障了资金周转和高成长性，也是对冲行业风险的有力策略。

另两大对冲策略是，保利在产品线上住宅与商业“70/30”的战略配置，以及重长期负债，轻短期负债的融资模式。

保利“市中心的快消模式”考验的是其管理能力，目前仍然优秀，这是军队执行力的特殊结果。

福星惠誉：稳健的“城中村”模式

虽然是一家成立仅8年的民营地产公司，福星惠誉却已经做到湖北本土地产商的龙头之一。回顾其发展轨迹，可以发现与政府的紧密合作，同时参与到一系列的旧城改造工程中，使得福星惠誉可以在湖北省的众多房地产公司中脱颖而出。

不做地王，不盲目扩张，福星惠誉的发展一直都保持着稳健的风格。在资金和拿地能力欠佳的弱势竞争中，福星剑走偏锋，通过与政府关系走上“城中村改造”模式。成功实现低成本扩张。湖北省最大的旧城改造开发商，迄今为止，福星已累计完成旧城改造项目建筑面积超过138万平方米，正在开发和储备的旧城改造项目、“城中村改造”项目合计超过200万平方米。

如果说保利的高速增长依仗的是简单的快进快出的模式，那么福星的发展则是是基于在资金实力、土地储备规模和开发速度中间保持动态平衡，使资金运转效率最优化。

华侨城：“旅游+地产”模式

作为国内所有房地产开发商中最独特的一个，华侨城的经营模式用四个字概括就是“旅游+地产”。其操作流程就是通过协议拿地，从政府获取价格很低的边缘土地，然后人工改造成旅游胜地，让旅游业带动周边地价抬高，然后在这些土地上开发以旅游为主题的高端房产，成片综合开发。简而言之，就是“旅游带动地价，地价带动房产”的捆绑式经营。

这样的模式其竞争优势(310368,基金吧)首先体现在其土地成本占项目开发成本比重非常低，据高华证券统计，华侨城的土地成本比重不到15%。而金地的比重约为32%，万科和保利分别为27%和24%。其土地储备现约600万平米。

目前，华侨城地产“欢乐谷＋华侨城”连锁品牌已经初步形成由南(深圳)向北(北京)，由西(成都)往东(上海)的全国战略布局。

但华侨城的优势同时也可以转化为弱势，主题公园带动房产势必导致一次性投入巨大，运营成本较高，但此后的收益滚动发展却速度缓慢，导致开发周期无限延长。

云南城投：“打通一二级”市场模式

云南城投(600239)的运营模式，简单来说就是通过地方政府和城投公司联手，实现一级二级开发联动,以达到双方共赢的目的。

城投公司在这一模式中所获得的优势，就是可以介入一级土地开发。这样一方面可以与政府加强沟通，更好把握土地规划定位，在二级市场掌握主动权。另一方面，也可以取得巨额城市基础建设贷款，获得更多融资。另一个优势就是可以自由选择是否参与二级开发。如价格适中，可通过一级开发中获得的收益部分冲减拿地成本；如价格过高，不值得介入二级开发，则可坐享一级开发带来的收益。

中国建筑：“全产业链”模式

中国建筑作为国内建筑与房地产业的巨无霸，其在房地产市场的盈利模式，就是充分发挥其“土地、施工、房产”整个产业链通吃的优势，形成“全产业链”模式。这是所有其他房地产公司都无法企及的。

中国建筑可以在内部实现房地产开发业务与房屋建筑业务联动，其优势体现在首先，房屋建筑业务为房地产开发业务提供了稳定的现金流；然后，房地产开发业务又带动了房屋建筑业务的扩张。

另一方面，通过中国建筑在全国各地政府业务合作中的资源，其房地产开发部门不仅可以将业务遍布全国，又能够以低廉的价格获得很好的土地资源，未来即能享受土地升值带来的巨额资产增值。

近年来，“中海地产”凭借强大的资金支持频频拿地，土地储备不断扩张，达到3427万平米，为A股第一，其前三季度销售额也超过万科。

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